تمويل الإسكان القائم على المشاريع: "أنا لا أفهم مشروعك. التحول من البناء المشترك إلى تمويل المشاريع

سوف ينتقل سوق بناء المساكن في روسيا من آلية تمويل الأسهم إلى آلية الائتمان خلال ثلاث سنوات. وبأمر من الرئيس، ينبغي تطوير آلية الانتقال من قبل وزارة البناء بالتعاون مع شركة AHML.

أصدر الرئيس الروسي فلاديمير بوتين تعليماته إلى الحكومة، بالتعاون مع البنك المركزي وشركة AHML، للموافقة على خارطة طريق للاستبدال التدريجي لأموال حاملي الأسهم بالقروض المصرفية وغيرها من أشكال التمويل التي تقلل من المخاطر التي يتعرض لها المواطنون.

ولنتذكر أن فلاديمير بوتن ناقش التخلي التدريجي عن بناء الأسهم المشتركة في الخامس والعشرين من أكتوبر/تشرين الأول في اجتماع مع أعضاء الحكومة. وبعد الاجتماع، قال رئيس وزارة المالية في الاتحاد الروسي، أنطون سيلوانوف، إن شركات البناء يجب أن تستخدم في الغالب الأموال المقترضة، ويجب على الناس شراء شقق جاهزة، وعدم الاستثمار في مرحلة البناء الصفري مع عواقب غير واضحة.

بحسب ما قاله رئيس وزارة البناء ميخائيل ليوللتخلي عن بناء الأسهم المشتركة، يجب على البنوك استبدال 3.5 تريليون روبل. وأشار إلى أنه "يجب على البنوك الإجابة على سؤال حول المدة التي يمكنها فيها استبدال هذا الرقم وتحت أي ظروف".

مشاركة المبنى

البناء المشترك هو شكل من أشكال النشاط الاستثماري الذي تقوم فيه شركة البناء بجذب الأموال من المواطنين لبناء العقارات. بعد الحصول على إذن لتشغيل العقار، يلتزم المطور بنقل مشروع البناء المشترك إلى المشاركين في البناء المشترك.

وعلى الرغم من أن روسيا تمثل الآن ما يصل إلى 80٪ من إجمالي حجم المساكن قيد الإنشاء، إلا أن هذه ليست المعرفة الروسية بأي حال من الأحوال. نشأ البناء المشترك في الأرجنتين عام 1985 بدعم من الدولة التي سعت إلى جذب الأموال إلى هذه الصناعة. وفي وقت لاحق، انتشرت هذه الآلية على نطاق واسع في المملكة المتحدة ومصر والكويت والإمارات العربية المتحدة.

في روسيا، دخل القانون الاتحادي رقم 214-FZ حيز التنفيذ في 1 يناير 2005. وقد خضع القانون لتغييرات وتعديلات عديدة، لكنه لا يزال ساري المفعول وينظم العلاقات المتعلقة بجمع الأموال من المواطنين والكيانات القانونية على أساس اتفاقيات المشاركة في البناء المشترك.

وفقًا للقانون، المطور هو كيان قانوني يمتلك أو لديه الحق في استئجار قطعة أرض ويجذب الأموال من المشاركين في البناء المشترك لإنشاء مباني سكنية و (أو) أشياء عقارية أخرى على قطعة الأرض هذه، باستثناء للأغراض الصناعية، بناءً على تراخيص البناء المستلمة.

كائن البناء المشترك هو مبنى سكني أو غير سكني، ملكية مشتركة في مبنى سكني و (أو) عقارات أخرى، تخضع للتحويل إلى مشارك في البناء المشترك بعد الحصول على إذن لتشغيل مبنى سكني و (أو ) عقارات أخرى.

بموجب اتفاقية المشاركة في بناء الأسهم المشتركة، يتعهد المطور، خلال الفترة المنصوص عليها في الاتفاقية، ببناء مبنى سكني و (أو) عقار آخر بمفرده و (أو) بمشاركة أشخاص آخرين و ، بعد الحصول على إذن لتشغيل هذه الكائنات، لنقل كائن بناء الأسهم المشتركة المقابل إلى المشارك في بناء الأسهم المشتركة. بدوره، يتعهد المشارك في البناء المشترك بدفع السعر المنصوص عليه في العقد وقبول مشروع البناء المشترك إذا كان هناك إذن بتشغيل مبنى سكني و (أو) عقارات أخرى.

وتشمل عيوب بناء الأسهم المشتركة ظهور مشاريع البناء طويلة الأجل، أي. منازل غير مكتملة، ونتيجة لذلك – الاحتيال على المساهمين. وكان التوتر الاجتماعي الذي نشأ بسبب زيادة عددهم خلال الأزمة الاقتصادية هو الذي دفع السلطات إلى البحث عن آليات جديدة لتمويل بناء المساكن.

الايجابيات: لا حاجة للانتظار

يعد منع ظهور مساهمين محتالين جدد هو الميزة الرئيسية لتمويل المشروع.

وقال وزير المالية أنطون سيلوانوف: "من الأصح والأكثر موثوقية أن يشتري المواطنون شققًا في منازل جاهزة ومبنية، بدلاً من الاستثمار في مرحلة البناء المشترك مع عواقب غير واضحة".

ومن بين الحجج "من أجل" أيضًا فرصة شراء شقة جاهزة، وليس خنزيرًا في كزة، أي. سيتمكن المشتري، حتى في مرحلة الاختيار، من تقييم جودة البناء والمناظر الطبيعية ووجود أو عدم وجود البنية التحتية ومواقف السيارات وما إلى ذلك. وبالطبع، في هذه الحالة، لن تضطر إلى الانتظار عدة سنوات حتى يتم الانتهاء من الشقة التي تم شراؤها في المرحلة الأولى من البناء، وتجميل المنطقة المحيطة بها، وتشغيل المنزل.

وهذه الحجج ثقيلة جدًا، لكن المخطط المقترح له أيضًا عيوب.

السلبيات: عليك أن تدفع ثمن كل شيء

الجانب السلبي للانتقال إلى تمويل المشاريع هو الزيادة في تكاليف السكن. اليوم، من خلال جذب الأموال من المساهمين في مرحلة الحفرة التأسيسية، يمكن للمطور أن يضعهم في العمل على الفور دون نفقات إضافية. إذا قام البنك بتوفير الأموال للبناء، فإن ذلك ينطوي على فوائد وعمولات.

"متوسط ​​عمر مشروع البناء هو 1.5-2 سنة. يوفر التمويل البنكي بالمعدلات الحالية ما بين 18 إلى 24% من إجمالي العبء على المشروع. ولكن هذا مخصص للمقترضين ذوي الجودة العالية. بالنسبة لبعض المشاريع يمكن أن يصل الحمل إلى 30%. يقول إيجور بيلوكوبيلسكي، المدير العام لمجموعة شركات Strizhi: "أعتقد أن الأسعار سترتفع في المتوسط ​​بنسبة 40%".

ويشير ممثل المطور أيضًا إلى أنه تم تشكيل سابقة عالمية في روسيا عندما تم استثمار أموال الأسر بشكل مباشر في القطاع الحقيقي للاقتصاد من خلال آلية البناء المشترك. "الدولة، من خلال اعتماد قواعد جديدة، تزيل المخاطر الاجتماعية من بناء المساكن، ولكن في الوقت نفسه الإسكان بأسعار معقولة"، يشكو إيغور بيلوكوبيلسكي.

البنوك

لن تقوم الدولة بإلغاء بناء الأسهم المشتركة بين عشية وضحاها. وتتحدث الحكومة عن انتقال تدريجي إلى آلية جديدة. الآن ستكون البنوك أيضًا من بين المشاركين في البناء.

وفقًا لمدير فرع بنك رأس المال الروسي في نوفوسيبيرسك، دينيس جولوبيف، فإن النظام المصرفي للاتحاد الروسي اليوم جاهز تمامًا لتمويل مشاريع بناء المساكن: الآن أصبحت معدلات الإقراض مقبولة للمطورين، وتعلمت البنوك العمل مع قطاع البناء. كما قامت البنوك بالفعل بتطوير كلا المعيارين للنظر في الإقراض ومنهجيات مراقبة المطورين.

"لا نرى صعوبة أساسية في التحول إلى نموذج تمويل المشروع، حيث يشتري المستهلك النهائي المساكن الجاهزة، ويقوم البنك بتمويل المشروع بأكمله من البداية إلى النهاية، كما هو شائع في الدول الأوروبية. في رأينا، فإن الانتقال الكامل إلى تمويل المشروع لن يسبب أي صعوبات خاصة للمطورين الواعين. وهذا لن يؤدي إلا إلى إجبارهم على إعداد الخطط والمشاريع المالية بعناية أكبر مع البنوك. تصبح أكثر شفافية وتقدما من الناحية التكنولوجية. "بالطبع، فإن الانتقال إلى مخطط جديد سوف يعزل المطورين عديمي الضمير عن سوق بناء المساكن،" دينيس جولوبيف متأكد.

كما يتوقع ممثل البنك أن حجم المساكن المباعة بعد الانتقال إلى تمويل المشروع سيزداد، حيث سيكون لدى السكان ثقة أكبر في النتيجة الناجحة لمشاريع البناء، لأن ستتحمل البنوك في الواقع جميع المخاطر. سيؤدي هذا إلى زيادة الطلب.

دعونا نوضح أن بنك كابيتال الروسي لديه خبرة عملية في تمويل مشاريع بناء المساكن. وهي حاليا قيد التنفيذ. تم تصميم المشاريع لمدة تصل إلى ثلاث سنوات.

« سنقوم بتحليل المشروع بأكمله طوال دورة حياة البناء بأكملها: مراقبة الاستخدام المقصود للأموال المجمعة، وديناميكيات البناء، وتبادل هذه البيانات مع السلطات التنظيمية. وبالتالي، يصبح البنك مباشرة مشاركا كاملا في عملية البناء».

وفي الوقت نفسه، يخضع المطور للمتطلبات الأساسية التالية: سمعة تجارية إيجابية، وخبرة في تنفيذ مشاريع البناء، وتوافر التصميم والوثائق المسموح بها.

"في الوقت الحالي، تبلغ معدلات تمويل المشاريع في مصرفنا ما بين 12 إلى 14% سنويًا. وأوضح دينيس جولوبيف أن شروط القرض لبعض المشاريع التي ندرسها تزيد عن سبع سنوات.

ويجب تطوير آلية الانتقال بحلول 15 ديسمبر. ما الذي ستقدمه وزارة الإعمار وشركة AHML بالضبط في إطار خارطة الطريق لا يزال مجهولاً.

الشائعات حول نية تغيير مخطط جمع الأموال إلى مخطط تمويل المشروع، والتي تجولت في الصيف على هامش المؤسسات المتخصصة، اكتسبت الآن أساسًا ملموسًا للغاية. وكلف الرئيس الحكومة، بمشاركة البنك المركزي، بوضع مجموعة من التدابير للاستبدال التدريجي لبناء الأسهم المشتركة بتمويل المشاريع.

طلب محررو الموقع من كبار مديري شركات التطوير التعليق على الابتكارات القادمة، وسنحاول في هذه المقالة معرفة مدى مبرر مثل هذا القرار، وكيف سيؤثر على سوق العقارات الأولية ومن يمكنه الاستفادة من الجميع هذا.

المشاكل وتغيير جذري في الحلول

على الرغم من أن التشريعات التي تنظم سوق البناء المشترك أصبحت أكثر صرامة كل عام، وأن بعض التعديلات تدخل حيز التنفيذ باستمرار لحماية المساهمين من المخاطر، إلا أن كل هذا لا يؤدي إلى نتائج ملموسة. كما كان من قبل، في مناطق مختلفة من البلاد، يواجه المطورون مشاكل غير قابلة للحل تعيق الانتهاء من البناء ويضطر المساهمون إلى البحث عن طرق للدفاع عن مصالحهم.

ربما بدأت وزارة البناء والإسكان والخدمات المجتمعية في النظر إلى القانون الاتحادي رقم 214 من زاوية مختلفة قليلاً وتوصلت إلى استنتاج مفاده أنه في البناء المشترك، من حيث المبدأ، من المستحيل القضاء على المخاطر. مهما كان الأمر، في نهاية أكتوبر 2017، أخبر الوزير ميخائيل مين الصحفيين عن الأمر المقابل الصادر عن الرئيس. ولا يُعرف حتى الآن أي شيء عن توقيت التحول، لأنه ليس من الواضح الآن كيف يمكن تنفيذ مثل هذا التحول من الناحية الفنية. في الواقع، ليس من الواضح أيضًا ما هي التغييرات التي ستحدث نتيجة لاهتمام الدولة المقبل بالمواطنين الذين يرغبون في تحسين ظروفهم المعيشية بأقل التكاليف.

ما هو تمويل المشاريع في سوق المباني الجديدة؟

ماذا يتضمن التحول إلى تمويل المشروع؟ وهذا يعني أنه لن يكون من الممكن شراء العقارات في أي مرحلة من مراحل البناء، وسيتم بيع الشقق الجاهزة فقط. سيتم توفير الأموال اللازمة للبناء من قبل البنوك في إطار مشروع محدد. وبطبيعة الحال، سوف يتكلف الإسكان أكثر من ذلك بكثير؛ ومن وجهة النظر هذه، فإن الابتكار ليس مفيداً للغاية للمواطنين، على الرغم من تقليص مخاطر "البناء غير المكتمل" أو "البناء الطويل الأجل". سيتم أيضًا تسهيل ارتفاع الأسعار بشكل كبير من خلال الاتجاه القادم نحو احتكار السوق من قبل كبار المطورين، نظرًا لأن العديد من شركات البناء الصغيرة لن تكون قادرة ببساطة على تحقيق التوازن على حافة الربحية - فالقروض المصرفية أكثر تكلفة من الأموال التي يتم جمعها من الأسهم حوامل.

الغالبية العظمى من المطورين ليس لديهم رؤوس أموال خاصة بهم، لذلك يضطرون إلى جمع الأموال من خلال مشاركة المواطنين أو الحصول على قرض مصرفي؛ فقط عدد قليل من المطورين يقومون بالبناء بأموالهم الخاصة. في الوقت نفسه، القروض المصرفية ليست متعة رخيصة للمطورين؛ اعتمادًا على الشروط المحددة، تتراوح الدفعات الزائدة لاستخدام القرض من 20٪ إلى 60٪، على عكس أموال أصحاب الأسهم، لاستخدامها لا تحتاج لدفع أي شيء على الإطلاق. وهذا يجعل أعمال البناء بلا معنى بالنسبة للشركات التي ليس لديها دعم مالي بشروط أكثر ملاءمة.

احتكار السوق عن طريق طرد المطورين؟

العامل الوحيد الذي يبعث على التفاؤل هو الإطار الزمني المحتمل لتنفيذ الفكرة - يعتقد الخبراء أن مخطط تمويل المشروع سيبدأ العمل خلال 10 - 15 سنة، وحتى ذلك الحين، سيكون كل شيء كما كان من قبل، توقيع الاتفاقية والدفع بموجب العقد. ومع ذلك، اعتبارًا من عام 2018، ستدخل التعديلات الجديدة على القانون الاتحادي رقم 214 حيز التنفيذ، والتي ستكون في حد ذاتها قادرة على تقليل عدد المطورين. نحن نتحدث عن متطلبات حجم رأس المال المصرح به للمطور الذي يقوم بجمع الأموال، وحجم رأس المال، وهو جزء من المبلغ الإجمالي للأموال اللازمة للبناء، وكذلك الحاجة إلى المساهمات في صندوق التعويضات.

لذلك، هناك تغييرات جذرية في التشريعات التي تنظم صناعة البناء والتشييد. كيف ستؤثر هذه التغييرات على المطورين والمشترين المحتملين للشقق في المباني الجديدة؟ يكتشف الموقع من أكبر اللاعبين في سوق العقارات في موسكو ومنطقة موسكو.

تعليقات الخبراء

رومان سيجيتوفالمدير العام لشركة SEVERIN DEVELOPMENT

أصبح من الواضح الآن أن الانتقال من البناء المشترك إلى تمويل المشروع سيتم: فقد أمر رئيس روسيا بوضع تدابير للانتقال المرحلي في غضون 3 سنوات.

إن فكرة التحول إلى تمويل المشاريع فكرة جيدة. لقد سئمت الدولة بالفعل من إنفاق طاقتها وأموالها على "سداد" المشاكل المرتبطة بالمساهمين المحتالين و"إنقاذ" كبار المطورين. من الأسهل عليه أن ينقل المسؤولية إلى أكتاف لاعب محترف آخر في السوق. وسوف تكون البنوك مثل هذا اللاعب.

سيؤدي الابتكار إلى تغييرات كبيرة في السوق. بادئ ذي بدء، يتم توحيد العمليات المصرفية الداخلية المتعلقة بإصدار القروض لبناء المساكن. ومن الناحية التنظيمية، سيكون هذا مفيدًا لجميع المطورين، حيث ستصبح إجراءات ومعايير إقراض المشروع أكثر شفافية.

وفي الوقت نفسه، ستزداد المحفظة الفرعية لقروض الإسكان لدى البنوك بشكل كبير – بمقدار 1.5 إلى 2 مرة. لن يكون أمام المطورين الآن خيار سوى فتح حد ائتماني كامل. مثل هذا "الالتزام" العالمي سوف "يستقر" حتماً في تكلفة البناء، ونتيجة لذلك سيزيد سعر البيع للمتر المربع للمشتري بنسبة 10-20٪ على الأقل، إذا لم تقدم الدولة تعويضات محددة للغاية مقاسات.

رومان سيشيفالرئيس التنفيذي لمجموعة تيكتا

في روسيا، تم تشكيل سوق العقارات الأساسي في ظل ظروف التضخم المرتفع والقروض الباهظة الثمن لتنفيذ مشاريع التنمية، لذلك كان المصدر الرئيسي لتمويل البناء هو المشترين أنفسهم. ومع ذلك، فمن الواضح اليوم أن الانتقال من بيع المساكن قيد الإنشاء إلى بيع الكائنات الجاهزة أمر لا مفر منه، وأن المتطلبات الأكثر صرامة للمطورين (منذ عام 2018) تضع الأسس لفترة التكيف. إن تمويل المشاريع من خلال جذب الموارد الائتمانية والأموال الخاصة سوف يلغي مشاركة أصحاب الأسهم وسيحل بالتأكيد مشكلة البناء طويل الأجل إذا كان هناك حظر كامل على بيع الشقق قبل تشغيل المنشأة.

من ناحية، فإن البناء المشترك مفيد للجميع - المطورين والمساهمين والدولة، إذا تحدثنا عن العمل المناسب. فهو يسمح للمطور بكبح زيادات الأسعار، وللمساهمين بشراء المساكن بسعر أفضل، وللدولة فرض الضرائب وزيادة الناتج المحلي الإجمالي. ولكن من ناحية أخرى، في جميع البلدان المتقدمة لا يوجد نظام لبيع الشقق في مرحلة حفرة الأساس. تعتمد جميع الممارسات العالمية على بيع المساكن الجاهزة، ولا يستثمر المستثمرون المحترفون إلا في مشروع معين ويتحملون المخاطر.

عند الحديث عن المستثمرين من الأفراد، فإن حصتهم في سوقنا ضئيلة للغاية. على سبيل المثال، وفقا للبيانات المتعلقة بالجمهور المستهدف لمجمع ماياكوفسكي السكني، فإن حصة المشتريات الاستثمارية لا تزيد عن 7٪، في حين يتم شراء الحصة المتبقية من الشقق للسكن الشخصي. أعتقد أن الصورة ككل متطابقة بالنسبة للمباني الجديدة في موسكو.

من خلال التحول إلى بيع المساكن في المنازل الجاهزة، سيشعر المطورون بتفضيلات السوق الحقيقية للمشترين. سيتعين عليهم بيع الشقق ليس على أساس الصور والوعود، ولكن في الواقع إظهار مجمع سكني جاهز ومدخل حقيقي وجودة المنزل ومنطقة ذات مناظر طبيعية وبنية تحتية اجتماعية عاملة.

علاوة على ذلك، فإن إدخال التمويل البنكي في سوق الإسكان الأولي سيؤدي بالتأكيد إلى زيادة الطلب على المطور ومشروعه من البنوك. وسنرى أيضًا من هي المشاريع التي تم التفكير فيها وحسابها حقًا، وأيها لا يمكن تنفيذها بسبب زيادة المخاطر. والقلق الوحيد هو احتمال احتكار سوق التنمية من قبل أكبر اللاعبين الذين لديهم تفضيلات في الوصول إلى الموارد (المواقع والمرافق والتمويل).

فاليري ميشينكورئيس مجلس إدارة مجموعة شركات KASKAD

سيؤدي الانتقال من البناء المشترك إلى نموذج تمويل المشروع إلى توحيد السوق والخروج المتزامن من صناعة الشركات التي ليس لديها موارد كبيرة خاصة بها. وهذا أمر منطقي، لأن التغييرات ستعني زيادة في عتبة الاستثمار لتنفيذ أي مشروع في السوق العقاري. لن يتمكن المطور، الذي لديه خط تطوير بقيمة 2 مليار روبل، من أخذ 500 مليون من البنك، الذي يمتلك 150-200 مليونًا. حساب المطور واضح: إنه يعتمد على أموال المشاركين في البناء المشترك . لكن البنك لن يكون راضيا عن هذا النهج، وسوف يتطلب من المطور أن يكون لديه 600-700 مليون روبل في حسابه. سيؤدي هذا بالتأكيد إلى إجبار اللاعبين الصغار والمتوسطة على مغادرة السوق - فلن يتمكنوا من تحمل مثل هذا العبء المالي الكبير.

من ناحية أخرى، فإن التكاليف الإضافية المرتبطة بخدمة الفائدة الائتمانية "ستنخفض" لكل متر مربع، وستزيد تكلفتها بشكل كبير. وهذا أمر لا مفر منه.

سيؤدي الانتقال إلى تمويل المشروع إلى حقيقة أن المطورين والبنوك سيعملون جنبًا إلى جنب، مما يعني أن الأخير سوف يرى السلسلة الكاملة لتكوين تكاليف العقارات وسيقوم، جنبًا إلى جنب مع السلطات التنظيمية، بمراقبة إنفاق الأموال بعناية . وهذا يعني أن المطور لن يتمكن من سحب الأموال مقابل بنود النفقات المتضخمة.

وسيبدأ رواد الأعمال الذين لا يستطيعون البقاء في ظل الظروف الجديدة في البحث عن مجالات أخرى للعمل. هناك بديلان محتملان: سيحول بعض المطورين اهتمامهم إلى بناء المساكن الفردية والحرفية، بينما سينتقل آخرون إلى مشاريع حصرية تستهدف العملاء الأثرياء للغاية. هنا، كقاعدة عامة، نتحدث عن الحد الأدنى من كميات المبيعات، ولكن بهامش كبير إلى حد ما. من الصعب التنبؤ في الوقت الحالي بمدى اتساع هذه الشريحة، لأن دخل المليارديرات الروس ذو طبيعة ظلية.

ديمتري كوتروفسكيشريك في شركة التطوير "مجموعة خيمكي"

إذا لم تقدم السلطات مصادر بديلة لتمويل البناء، واضطر المطورون إلى الحصول على قروض مصرفية بأسعار فائدة مرتفعة لتنفيذ مشاريعهم، فيمكننا أن نتوقع زيادة في تكلفة العقارات في السوق الأولية. اليوم، في المرحلة الأولى من بناء مخطط التمويل، ما يقرب من 70٪ من الأموال مملوكة للبنك، و 30٪ للشركة. ومع زيادة حجم المبيعات، قد تتغير هذه النسبة. يتمتع المطورون بفرصة سداد ديونهم للبنك قبل الموعد المحدد. إذا كان بيع الشقق في المباني قيد الإنشاء محظورًا، فلن يكون لدى المطور مكان للحصول على المال لسداد الدين للبنك. بالإضافة إلى ذلك، سيتحمل المطورون تكاليف إضافية مرتبطة بالضرائب وصيانة المنازل في ميزانيتهم ​​العمومية. وسيضطر المطورون إلى إدراج هذه التكاليف، بالإضافة إلى تكاليف خدمة القروض الباهظة الثمن، في سعر المنتج النهائي. توقعاتي هي أن الأسعار قد ترتفع إلى 40% وتقترب من تكلفة السكن في السوق الثانوية.

إن المبادرات التشريعية الأخيرة الرامية إلى حل مشكلة المساهمين الذين تعرضوا للاحتيال، واقتراح إلغاء إنشاء الأسهم المشتركة تلبي مصالح جماعات الضغط المصرفية. إن اعتماد قطاع البناء على البنوك مرتفع اليوم وسيصبح أقوى في المستقبل. وفي الوقت نفسه، أشك في أنه في ظل الوضع الحالي غير المستقر، يمكن للبنوك أن تعمل كضامن للبناء الممول. ويكفي أن نتذكر الإلغاءات العديدة للتراخيص وإعادة تنظيم اللاعبين الرئيسيين في القطاع المصرفي.

أندريه كولوتشينسكيالشريك الإداري لشركة VectorStroyFinance

وما إذا كان سيتم الانتقال إلى تمويل المشاريع والتخلي الكامل عن البناء المشترك، فإن الإجابة على هذا السؤال لا يمكن أن يعرفها إلا المسؤولون الحكوميون الذين بدأوا الابتكار. وقد تم الإعلان سابقًا عن فترة ثلاث سنوات، سيتعين خلالها على المطورين التحول بالكامل إلى الإقراض المصرفي عند بناء العقارات. الموعد النهائي واقعي تمامًا، لكن لا يزال من الصعب تخيل كيفية عمل المخطط الجديد في الممارسة العملية. اليوم، البنوك ليست مستعدة لإصدار القروض لجميع المطورين دون استثناء، والشركات التي لا توحي بالثقة ولا تظهر مركزا ماليا مستقرا تتخلف عن الركب.

إن عواقب هذا الإجراء واضحة - ستزيد تكلفة السكن في المباني الجديدة بنسبة 30-40٪، حيث سيتعين على المطورين خدمة قروض باهظة الثمن على مدى فترة طويلة من الزمن. إذا قام المطورون سابقًا بسداد ديونهم للبنك قبل الموعد المحدد باستخدام عائدات مبيعات الشقق، فلن يتمكنوا الآن من سداد الدفعات الأولى إلا عند بناء المنزل وتشغيله. بالإضافة إلى ذلك، تقليديا، من لحظة الموافقة على القرض، يطلب من البنوك دفع الفائدة، وأحيانا جزئيا جسم القرض. في هذه الحالة، من غير الواضح من أين يمكن الحصول على المال لدفع الفائدة.

وهذا الإجراء يلبي مصالح المجتمع المصرفي. في الآونة الأخيرة، زاد اعتماد صناعة البناء والتشييد على رأس مال البنوك بشكل ملحوظ، ولكن الآن سيتم التحكم بشكل كامل في أنشطة المطورين من قبل مؤسسات الائتمان.

ماريا ليتنيتسكاياالشريك الإداري لمجموعة Metrium Group، عضو شبكة شركاء CBRE

أعتقد أن رفض تمويل المشروع على حساب المشترين يرجع إلى النقص في 214-FZ، والذي، كما أظهرت الممارسة، لسوء الحظ، لا يمكنه توفير ضمان 100٪ للمساهم بالحصول على شقة أو عائد. الأموال. يوجد اليوم في روسيا حوالي 38 ألف مساهم محتال و 830 عقارًا يعاني من مشاكل. علاوة على ذلك، في أكتوبر، تم تجديد القائمة بلاعبين جدد. على ما يبدو، وصلت المشكلة إلى أبعاد بحيث لا يمكن حلها في وقت قصير إلا من خلال اتخاذ تدابير جذرية - رفض مشاركة البناء. بالإضافة إلى ذلك، بهذه الطريقة، تقوم السلطات بإشراك طرف ثالث في السيطرة النشطة على صناعة البناء والتشييد، وهي البنوك، والتي ستصبح في المستقبل أحد الجهات التنظيمية الرئيسية لأنشطة المطورين.

الميزة غير المشروطة لإلغاء البناء المشترك هي ضمان 100٪ للمشترين الذين سيشترون فقط المساكن الجاهزة التي تم تشغيلها. في المقابل، سيتعين عليك دفع ثمن غياب المخاطر. والنتيجة الرئيسية للانتقال المحتمل إلى تمويل المشاريع هي زيادة تكلفة الإسكان، لأن القروض المصرفية، على عكس الأموال المقدمة من أصحاب الأسهم، ليست مجانية؛ ويجب دفع الفائدة عليها. وإذا كان بإمكان المطور الآن أن يدفع للبنك أثناء المبيعات قبل نهاية البناء، فإذا تم إلغاء المشاركة في رأس المال، فيجب الحصول على القرض طوال فترة التنفيذ بأكملها، ولا يتم دفعه إلا بعد تشغيل المبنى. بالإضافة إلى ذلك، سيبقى السوق في الغالب عبارة عن مساكن جاهزة، وهي أغلى بنسبة 20-30٪ من نظيراتها قيد الإنشاء. في الوقت نفسه، مع الأخذ في الاعتبار سياسة البنك المركزي للاتحاد الروسي، هناك كل المتطلبات الأساسية لخفض الفائدة على تمويل المشروع. الآن تم تخفيض سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي للاتحاد الروسي إلى 8.25٪، والتضخم عند 3٪. ولكن مهما كان صغيرا، فإن ذلك سيؤدي إلى زيادة في التكلفة. حاليًا، تتراوح القروض المقدمة للمطورين في إطار تمويل المشروع من 13% إلى 20% سنويًا. وحتى لو افترضنا أن السلطات وجدت وسيلة لجعلها أرخص، فإن أداة التمويل هذه سوف تظل أكثر تكلفة من القرض الباهظ الثمن الحالي، ولكن مع أموال رخيصة من المساهمين. تتضمن تكلفة كل شقة يتم بيعها بموجب DDU بشكل أساسي كلاً من الاستثمار في البناء وأرباح المطور. أي أنه من خلال جذب أموال المشتري، يحصل المطور على الدخل الآن، ويكمل المنزل لاحقًا. وهذا الربح هو الذي يساعد على سداد القرض قبل الموعد المحدد. إذا لم تكن هناك أموال من المساهمين، فلن يبدأ المطور في تلقي الأرباح إلا بعد الانتهاء من البناء أثناء مبيعات المساكن الجاهزة.

بالإضافة إلى ذلك، فإن اعتماد صناعة البناء والتشييد على رأس مال البنوك سيزداد بشكل ملحوظ، على الرغم من أنه حتى الآن كبير جدًا، لأن معظم المطورين ما زالوا يجتذبون القروض للبناء. إن إلغاء المشاركة في رأس المال يعني أن المطور لن يكون لديه سوى قناتين حقيقيتين لتمويل البناء - القرض وأمواله الخاصة. سوف يجذب جميع المطورين تقريبًا القروض، ولكن طوال فترة البناء بأكملها. وهذا يعني أنه سيتعين عليهم الكشف عن الكثير من المعلومات التجارية، والخضوع لفحوصات مصرفية صارمة وتقديم تقارير إلى الدائنين. بالإضافة إلى ذلك، ستصبح صناعة البناء والتشييد وأسعار منتجاتها تعتمد بشكل صارم على تكلفة القروض، وبشكل عام على السياسة النقدية للبنوك والدولة.

أعتقد أن المستفيد الرئيسي من التحول إلى تمويل المشاريع سيكون البنوك. احكم بنفسك: سيحصل المُقرض على ربح من رأس المال الذي أقرضه للبناء، ثم على شكل دفعات وفوائد على الرهن العقاري من الشقق المباعة في نفس المبنى. في الواقع، يشارك البنك مرتين في الربح المستلم من نفس المنتج - شقة.

ومن ناحية أخرى، سيتعين على البنوك مراقبة مقترضيها عن كثب لمنع انهيار البناء أو الأنشطة الاحتيالية. للقيام بذلك، من الضروري تعيين متخصصين في البناء، وزيادة عدد المحللين العاملين في سوق البناء، وتحمل تكاليف التشغيل في هذا الصدد. وبالتالي، تحتاج البنوك أيضًا إلى الاستعداد للتغييرات.

سفيتلانا دينيسوفارئيس قسم المبيعات، BFA-Development CJSC

واستنادا إلى المعلومات الضئيلة المتوفرة لدينا حاليا، فمن الواضح أن الوقت اللازم لتجديد الموارد أصبح معدودا. على ما يبدو، من المفترض أن يتم استبداله بخطة لجذب الأموال من المساهمين من خلال حسابات الضمان، المعلن عنها في التعديلات السابقة على 214-FZ. وهذا يعني، في جوهره، أن المساهم لا يقوم بتحويل الأموال إلى المطور، بل يقوم بتجميعها في حساب مصرفي. يجب أن نفهم أنه في الوقت الحالي، لا يتم تزويد نظامنا المصرفي بالأموال اللازمة لإعادة إنتاج البناء بالأحجام الحالية، ولا يزال يتعين جذبه. ولا تزال مسألة جذب الأموال إلى البنوك في مواجهة المخاطر القائمة إشكالية ومفتوحة. تعرض النظام المصرفي في الآونة الأخيرة لصدمات خطيرة، وخرجت العديد من المؤسسات المالية من السوق، كل هذا كان له عواقب وخيمة على الشركات الصغيرة والمتوسطة والأشخاص الذين فقدوا إمكانية الوصول إلى الأموال لفترات طويلة، أو حتى أن ودائعهم تتجاوز المبلغ المؤمن عليه .

يبلغ مبلغ قسط التأمين اليوم 1.4 مليون روبل، وهو ما لا يرتبط بأي حال من الأحوال بأسعار الشقق. إذا كان يجب على المساهم تجميع التكلفة الكاملة للشقة في البنك بحلول وقت الانتهاء من بنائها، فيجب تأمين الوديعة بالكامل. ولا يزال من غير الواضح كم عدد البنوك التي ستتاح لها الفرصة للعمل مع حسابات الضمان؛ فهل ستتمكن هذه المنظمات المالية من إقراض جميع هؤلاء المطورين، وهناك مئات الآلاف منهم في روسيا، الذين يريدون الاستفادة من تمويل المشاريع؟ هل سيحصل المطورون على الاعتماد البنكي للوفاء بمعاييرهم العالية؟

ربما تؤدي هذه الإجراءات إلى تحسين السوق، لكن عددا كبيرا من الشركات الصغيرة والمتوسطة سيضطر إلى المغادرة. وهذا سيؤدي حتما إلى انخفاض في العرض. نحن مقتنعون بأن السوق لم يفهم بشكل كامل بعد الأخبار المتعلقة بالتخلي عن البناء المشترك. من المؤكد أن تقليص آلية المشاركة في رأس المال كوسيلة لجذب الأموال من حاملي الأسهم مباشرة إلى البناء سيؤثر على نمو أسعار المساكن، ليس فقط بسبب انخفاض الأحجام، ولكن في المقام الأول بسبب الزيادة في الأسعار التي ستصاحب ذلك أموال البنوك. إذا تم تنفيذ البناء باستخدام أموال القرض، فإن السعر لكل متر مربع. م سوف تزيد على الأقل من تكلفة أموال القروض هذه والتكاليف التي تنطوي عليها.

ايجور فاسيلينكو

وافق رئيس الحكومة الروسية، ديمتري ميدفيديف، على خطة للانتقال التدريجي من الأسهم إلى تمويل مشاريع بناء المساكن. أعلن ذلك وزير البناء والإسكان والخدمات المجتمعية في الاتحاد الروسي، ميخائيل مين، في منصة مناقشة مؤتمر حزب روسيا المتحدة في 22 ديسمبر.

"تم تطوير خطة العمل بشكل مشترك من قبل وزارة البناء ووزارة المالية وبنك روسيا وشركة AHML. وقال الوزير إنه يحتوي على قائمة القوانين واللوائح التي تهدف إلى تنظيم شروط التغيير التدريجي في أساليب جذب أموال المواطنين للبناء وإدخال آليات تمويل المشاريع من خلال البنوك المعتمدة.

وكما أوضح ميخائيل مين، فإن الخطة تتكون من ثلاث مراحل وهي مصممة لمدة ثلاث سنوات. وينبغي أن تكون نتيجة تنفيذه إدراج طرف ثالث - البنك - في العلاقة بين المطور والمشارك في البناء المشترك. سيقوم المشاركون في البناء المشترك بتحويل الأموال إلى حسابات مصرفية خاصة أو حسابات ضمان، وستقوم البنوك بتمويل بناء المنازل، بما في ذلك من الأموال الواردة من المواطنين.

وقال رئيس وزارة البناء الروسية إن المشكلة الرئيسية التي يتعين على الحكومة والبنك المركزي حلها خلال هذه السنوات الثلاث هي سعر الفائدة الذي ستقدمه البنوك للمطورين من أجل البناء. "سوف ننظر في ممارسات إنفاذ القانون. سنوفر للمطورين أولاً الفرصة للتبديل إلى مثل هذا النموذج إذا رغبوا في ذلك ونمنحهم بعض التخفيفات بشأن المتطلبات الصارمة التي يتم تقديمها الآن تدريجيًا في الدولة. وبالتالي، سنكون قادرين على الحصول على طيارين وفهم مدى واقعية عمل هذا النموذج. والأهم من ذلك أننا سنرى كم ستكلف الأموال للمطورين من البنوك التي تلقت أموال تمويل بنسبة صفر بالمائة من المواطنين.

تتضمن المرحلة الأولى من الخطة إعداد مشروع التعديلات المناسبة على التشريع الحالي بشأن بناء الأسهم المشتركة واللوائح ذات الصلة. على وجه الخصوص، من المخطط إدخال تعديلات على قانون التسجيل العقاري، والتأمين على ودائع الأفراد، وقانون الإفلاس وقانون الضرائب في الاتحاد الروسي. وقال ميخائيل مين: "من المقرر الانتهاء من مرحلة تطوير مشروع القانون بحلول نهاية الربع الأول من عام 2018".

وقال أيضًا إنه من المتوقع بحلول نهاية عام 2018 النظر في إمكانية تغيير لوائح بنك روسيا من أجل تغيير أساليب الإقراض للمطورين. بالإضافة إلى ذلك، من المخطط تطوير آلية الضمان التي تنص على تقديم ضمان أو إصدار ضمان مستقل من قبل مؤسسة تنموية موحدة في قطاع الإسكان.

في نهاية شهر فبراير، عقدت لجنة مجلس الدوما المعنية بالموارد الطبيعية والملكية وعلاقات الأراضي جلسات استماع برلمانية حول انتقال بناء المساكن إلى تمويل المشاريع.

افتتح الجلسة رئيس اللجنة نيكولاي نيكولاييفوأشار إلى أن النموذج الروسي الذي فقد مصداقيته للبناء المشترك قد تسبب في ظهور مئات الآلاف من المساهمين المحتالين، وأن الدولة مضطرة إلى تنفيذ إصلاح قطاع الإسكان في غضون ثلاث سنوات. وتحدث البرلماني عن مراحل الإصلاح التي ينبغي الانتهاء منها بحلول عام 2021.

وأضاف: «لا يهدف الإصلاح إلى تقليل المخاطر التي يتعرض لها المواطنون فحسب، بل يهدف أيضًا إلى إدخال آليات جديدة لتطوير السوق وشركات التطوير. وينص النموذج المستهدف قيد الإنشاء على إدخال حسابات الضمان، وتنفيذ التسويات من خلال البنوك المعتمدة، وإثبات حقيقة أن المنشأة قد تم تشغيلها كأساس لتحويل أموال حاملي الأسهم إلى المطور. يجب أن تخفف حسابات الضمان العبء الإداري والقيود الحالية على المطورين. وقال نيكولاييف: "في هذه الحالة، يتم إعادة توزيع مخاطر المساهمين، وستمارس البنوك والنموذج الذي نبنيه السيطرة".

ثم أضاف المتحدث أن عدداً كبيراً جداً يسمى. ويمكن للحكومة أن تمنح المطورين المهمين نظاميا الحق في الانتقال الممتد إلى نموذج تمويل جديد لمدة تصل إلى أربع إلى خمس سنوات من أجل ضمان استقرار عملهم، بما في ذلك استكمال المرافق المهجورة.

نائب وزير البناء والإسكان والخدمات المجتمعية نيكيتا ستاسيشينوأوضح أنه يشعر بالقلق إزاء احتمال حدوث عواقب سلبية للإصلاح، الأمر الذي لن يسمح بتطوير بناء المساكن وسيجعل السكن لا يمكن تحمله. وعلق على اقتراح إزالة متطلبات المطورين الذين يكملون بناء مشاريع "الديون" من القانون.

ووفقا لستاشيشين، فإن السلطات الإقليمية التي تسمح للمطورين بجذب الأموال من المساهمين يجب أن تتحمل المسؤولية عن ذلك. وشدد المتحدث على أنه "إذا اعتبروا أن أي مطورين مهمون من الناحية النظامية، ويقفون بثبات على أقدامهم، ويعرفون وضعهم المالي، ويمكنهم أيضًا تقديم الدعم المصرفي، فليأخذوا الضمانات". "لكن هذا لا يمنح المطورين الحق في عدم تحويل أعمالهم إلى نموذج شفاف تمامًا من أجل تقديم التقارير بموجب AIFC."

وسأل نائب الوزير المصرفيين الحاضرين: كم سيكلف الدعم المصرفي؟ موقفنا هو أن تكلفتها صفر أو شيء من هذا القبيل. ومن الضروري أيضًا أن نفهم إمكانية قيام البنوك (من الواضح أن القانون بحاجة إلى التغيير) بالتحول إلى حسابات الضمان بحيث لا يتلقى المطور أموال المشترين، بل يمر عبر أدوات شفافة حقًا. لتجنب ظهور مساهمين جدد مرة أخرى”.

وقال السيد نيكولاييف رداً على ذلك إنه يجري إدخال بند (تم اعتماده في القراءة الأولى) يقضي بإنشاء تسلسل هرمي رأسي للهيئات الحكومية المسؤولة عن الإشراف والرقابة. "ستضمن هذه الوثيقة الشفافية المطلقة والقدرة على إدارة المخاطر. وأكد النائب أن وزارة البناء ستشارك، من بين أمور أخرى، في تعيين رئيس الهيئة الجديدة.

الصندوق المركب الحكومي هو إجراء مؤقت

واصل المدير المالي لشركة AHML موضوع إدارة المخاطر فيكتور شليبوف،تحدث عن عمل صندوق التعويضات الذي تم إنشاؤه لضمان استكمال البناء. تم افتتاح الصندوق في نهاية أكتوبر 2017، وقد جمع الصندوق حوالي 180 مليون روبل، وتم قبول المسؤولية بمبلغ حوالي 20 مليار روبل. وفي هذه الحالة تبلغ التعريفة 1.2% من اتفاقيات المشاركة في رأس المال المبرمة. وذكّر الحضور بأن الصندوق لن يعمل إلا خلال المرحلة الانتقالية لتمويل المشاريع وإدخال حسابات الضمان. وقال السيد شليبوف إنه يود تبديد الأساطير الموجودة حتى بين الخبراء بأن تمويل المشاريع هو بديل للبناء المشترك. "ستظل اتفاقية المشاركة في الأسهم كأداة وكهيكل قانوني كاملة مع جميع المزايا ونقاط القوة في شكل تسجيل الدولة ومراقبة ومحاسبة بيع الشقق. وأوضح المتحدث أن التحول ككل لا يعني أيضًا رفض استخدام أموال المواطنين عند شراء المساكن قيد الإنشاء. — الشيء الرئيسي هو أنه سيتم بناء النموذج الصحيح للحوافز الاقتصادية عندما يظهر مستثمر في المشروع، والذي يتحمل المخاطر حتى اليوم الأخير. وفي النموذج الجديد، سنحصل على لاعب قوي يتمثل في المجتمع المصرفي، الذي سيكون له مصلحة خاصة، بأمواله، في رؤية المشروع مكتملًا.

بحسب رئيس مجموعة شركات PIK سيرجي جوردييف، تحتاج الشركات ذات الأهمية النظامية إلى انتقال سلس إلى نظام جديد ضروري للغاية - فبعد كل شيء، استندت خطط العمل إلى القوانين الحالية. ما يثير قلق المطور هو احتمال هيمنة صلاحيات البنوك على المطورين. "لذلك لا توجد ظاهرة مثل قيام البنك بإقراض نفس المال مرتين: للمشتري كرهن عقاري بنسبة 10٪، ثم للمطور بنسبة 5٪. وفي الوقت نفسه، يضطر المطور إلى دفع فائدة إضافية وكبيرة جدًا على تمويل المشروع،" أوضح جوردييف موقفه.

وفيما يتعلق بمعايير القانون الأخرى التي تهم المطورين، وصف السيد جوردييف التثبيت بأنه "مطور واحد - تصريح بناء واحد". ويعتقد أن “منطق المشرع واضح، لكن في الوضع الحالي إذا لم يتم توفير التعديلات اللازمة لهذه النقطة، فإن بعض المشاريع ستصاب بالشلل”. وفي الختام، أشار جوردييف إلى أنه لا يوجد حتى الآن مخطط يسمح للشركات، في إطار القانون الجديد، باستكمال بناء مرافق للمساهمين المحتالين.

كيفية إقراض نفس المال مرتين؟

وفي حديثه عن موقف البنك المركزي من مشاكل الصناعة النائب. رئيس البنك المركزي أولغا بولياكوفالقد كنت متشككا تماما. ووفقا للمصرفيين، فإن إحدى المشاكل الرئيسية هي عدم وجود آلية رقابة فعالة. لماذا تفتقر الشركة إلى الأموال اللازمة لبناء المنشأة، على الرغم من أنه يتم جمع الأموال الكافية من خلال DDU؟ بالإضافة إلى ذلك، لدى المطورين أموالهم الخاصة، ويمكن للمطورين الكبار تقديم القروض. وقالت السيدة بولياكوفا: "يقترح القانون آليات مراقبة تسمح بمراقبة الاستخدام المقصود للأموال لبناء مشروع محدد".

رداً على ملاحظة رئيس مجموعة PIK سيرجي جوردييف بشأن إصدار قرض مزدوج - للمساهم والمطور - أشارت أولغا بولياكوفا إلى أن مثل هذه الآلية ممكنة إذا حدثت في بنك واحد. وأشار نائب رئيس البنك المركزي إلى أنه "بالإضافة إلى ذلك، يتحمل البنك مخاطر الائتمان مرتين - عندما يصدر أموالاً لفرد وعندما يصدر قرضًا لمطور". — تكلفة القرض بالنسبة للمطور، إذا كانت أموال المساهمين متراكمة في حسابات الضمان، ستكون أقل من السعر الرئيسي. حسنًا، على حد علمنا، يقوم المطورون، الذين يتلقون القروض من البنوك، بإقراضها لشركاتهم التابعة بأسعار فائدة مناسبة تمامًا. لذلك، لا أقول إن الانتقال إلى آلية جديدة سيؤدي إلى ارتفاع تكاليف البناء”.

ورداً على تصريح أولجا بولياكوفا، أشار السيد نيكولاييف إلى أن وجهات نظر مختلفة للمشاركين في السوق تتراكم هنا، لكنه لا يرى أن المجتمع المصرفي يصطف في انتظار الإصلاح، مما يعني أن هناك بعض الحذر.

أناتولي كوزلاشكوفوأشار نائب رئيس رابطة البنوك في روسيا إلى أن متطلبات البنوك المعتمدة التي طورتها وزارة البناء مرتفعة للغاية. وبحسب معلوماته فإن 19 بنكاً فقط يقابلهم، ولا يوجد أي منها إقليمي. ووفقا للجمعية، ينبغي تخفيض مستوى رأس مال البنك إلى مليار روبل، ويجب تحديد التصنيف بما لا يقل عن "BB-".

وأكد السيد كوزلاتشكوف مخاوف زملائه الذين تحدثوا في وقت سابق من عدم وضع التنظيم التشريعي للدعم المصرفي. على سبيل المثال، يلزم القانون البنوك باتخاذ قرارات الدفع خلال يوم واحد، لكن الدعم المصرفي يتطلب ضرورة دراسة العديد من المستندات. وأشار المتحدث إلى ضرورة زيادة فترة السداد إلى خمسة أيام. ثم ستواكب البنوك ذلك، وإلا فسيتلقى المطورون رفضًا في 90٪ من الحالات.

كان على أولغا بولياكوفا أن تصحح زميلتها. "إن متطلبات البنك المركزي ووزارة الإعمار وشركة AHML تسمح لـ 66 بنكًا حاصلة على تصنيف "A-" بتقديم الدعم المصرفي وفتح حسابات الضمان. وقال المصرفي: "نعتبر أنه من الصحيح التركيز ليس على حجم رأس المال، ولكن أولاً وقبل كل شيء على التصنيف".

وفي ختام المناقشة حول دور البنوك في التحول إلى تمويل المشاريع، أشارت السيدة بولياكوفا إلى أن جلسات الاستماع البرلمانية تهدف إلى وقف الاستخدام غير القابل للاسترداد لأموال أصحاب الأسهم حتى يتمكن الناس من الحصول على السكن ضمن شروط العقد. "لذلك، فإن الطريقة الأكثر فعالية لحل هذه المشكلة ستكون إدخال آلية مراقبة العمل، والتي سيتم تنفيذها من قبل كل من السلطات التنظيمية في صناعة البناء والتشييد والبنوك. حسنًا، أعتقد أن المطورين سيكونون مهتمين أيضًا بهذا الأمر،» لخص نائب رئيس البنك المركزي.

الكسندرا بارتوش

بالإضافة إلى الإقراض العقاري المعتاد، تساعد البنوك أيضًا شركات البناء في تمويل المشاريع. دعونا نتعرف على سبب الحاجة إلى هذه المساعدة للمطورين، وكيف أنها مفيدة لأصحاب الأسهم، وما إذا كان تمويل المشروع يمكن أن يحمي المشروع من احتمال أن يصبح مشروع بناء طويل الأجل.

يختلف تمويل المشروع من حيث أن المستثمر (عادةً بنك) يستثمر الأموال في مشروع معين (عادةً بناء واسع النطاق - منطقة سكنية جديدة، مجمع سكني، وما إلى ذلك).

يتمتع المستثمر (البنك) بالسيطرة الكاملة على إنفاق المطور للأموال ويحصل على الفوائد بعد بيع المشروع. وإلى أن يتم سداد الدين بالكامل من قبل المطور، يتم رهن كائن التمويل للبنك، مما يضمن البنك ضمان عودة الأموال. تظهر مرحلة إضافية عند شراء منزل - لكل معاملة محددة، يوافق البنك على نقل الممتلكات والإفراج عن الشقة من الضمانات. فقط بعد تلقي هذه الموافقة، تقوم Rosreestr بتسجيل اتفاقية المشاركة في رأس المال. كما أبلغتنا شركة تستخدم تمويل المشروع في البناء، فإن فترة تسليم المفاتيح لا تزيد كما أن الدعم المستندي للمعاملة بالنسبة لصاحب الأسهم ليس معقدًا.

كيف تسحب المال من موقع البناء؟

ويعتقد الخبراء أن تمويل المشاريع يمنع إساءة استخدام الأموال. وهناك العديد من الطرق التي يمكنك من خلالها سحب الأموال من موقع البناء:

المعاملات الوهمية (الوهمية). على سبيل المثال، تقوم الشركة بإبرام عقود لتوريد المواد الاستهلاكية (التشطيب) أو أداء أي عمل لم يتم تنفيذه فعليا. في كثير من الأحيان، لمثل هذه الأغراض، يقوم المطور بإنشاء كيان قانوني آخر (ما يسمى بشركة "اليوم الواحد").

يتم سحب الأموال من خلال المشاركة في الأنشطة الخيرية.

سحب الأموال عن طريق شركات الأوفشور عن طريق إبرام عقود خدمات وهمية (عمل، توريدات، الخ) مع شركات موجودة في دول أخرى.

في صيف عام 2016، في موسكو، تم الكشف عن حقائق سوء استخدام الأموال من قبل المطور JSC Globinveststroy، الذي كان يقوم ببناء مجمع سكني في شارع Novogireevskaya، vl. 5. تم فتح قضية جنائية ضد إدارة المطور، ويقوم المساهمون برفع دعاوى قضائية للاعتراف بهم كضحايا والمطالبة بإعادة الأموال المستثمرة في البناء. تم تعليق أنشطة المطور.

في أومسك، أدى بناء منطقة ياسنايا بوليانا الصغيرة بأكملها إلى رفع قضية جنائية ضد إدارة المطور (أي النائب المحلي خ. شوشوباييف). وينتظر أكثر من 300 مساهم الحصول على مساكنهم منذ عام 2007. تم تحويل حوالي 100 مليون روبل تم جمعها من المساهمين إلى الشركات التي يسيطر عليها المطور RoKAS LLC، وقد تم إثبات ذلك من خلال التحقيق. كما تتهم إدارة المطور باختلاس أموال وتزوير مستندات والحصول على قرض باستخدام مستندات وهمية. القضية الجنائية لم تكتمل في هذا الوقت.

سيكون من الممكن تجنب مثل هذه القصص إذا تم تنفيذ البناء على أساس تمويل المشروع، عندما يتحكم البنك بشكل كامل في التكاليف. ولمتابعة تقدم المشروع، يقوم الطرفان بتوقيع اتفاقية خاصة تحتوي على جميع حقوق البنك وتحدد نطاق الوصول إلى أي معلومات عن المشروع. كقاعدة عامة، يقوم المطور بتزويد البنك بتقارير مرحلية تحتوي على جميع المعلومات حول العمل المنجز ومستندات الدفع والمعلومات المحاسبية الأخرى (أعمال التسويات المتبادلة والفواتير وأوامر النفقات وما إلى ذلك). يلتزم المطور بالإبلاغ عن المعاملات المبرمة والاتفاقيات الموقعة وأي انحرافات عن خطة المشروع. كما تحتوي اتفاقية تمويل المشروع على شروط التزام المطور بجميع القواعد واللوائح المتعلقة بأنشطة البناء. يتحكم البنك في خطة وترتيب عمليات التسليم للبناء، والجدول الزمني للعمل، وحتى اختيار المطور للشركات الموردة للمواد اللازمة للبناء.

إيجابيات وسلبيات تمويل المشروع

وبالتالي فإن تمويل المشروع له الجوانب الإيجابية التالية:

يتلقى المطور مبلغا رائعا إلى حد ما من الأموال من البنك (ما يصل إلى 80٪ من تكاليف البناء)، مما يحمي شركة البناء من الإفلاس. لدى البنك فقط موضوع التمويل كضمان.

وتتحمل جميع مخاطر البناء بشكل مشترك من قبل أطراف اتفاقية تمويل المشروع، مما يعني أن الخيار الأقل احتمالا هو “البناء طويل الأجل”.

ومن المقرر اعتبارًا من 1 يناير 2017، تشريع نظام لتخزين أموال المساهمين في حسابات خاصة حتى الانتهاء من البناء. حتى لو أفلس المطور، يمكن إرجاع الأموال في أي وقت.

أشارت ألكسندرا تشايكينا، رئيسة قسم العلاقات العامة في شركة Grand-Stroy، إلى ما يلي باعتباره أحد أهم المزايا: "إن شراء شقة من المطورين الذين أبرموا اتفاقية تمويل مشروع مع بنوك مستقرة يعد أكثر موثوقية.

وفي هذه الحالة لا يعتمد البناء على وتيرة المبيعات، لأن البنك قد قدم المال له بالفعل. بالإضافة إلى ذلك، عند إصدار القرض، يقوم البنك بتحليل جميع المخاطر مقدمًا ويصدر القروض فقط للمطورين الذين يعتبرهم جديرين بالائتمان. وفي حالة المجمع السكني Yolkki Village، كان الشريك المالي هو PJSC Rosselkhozbank، الذي تعود ملكية أسهمه بنسبة 100٪ إلى الدولة.

العيوب الرئيسية لتمويل المشاريع هي:

أسعار فائدة مرتفعة على القرض، معالجة طويلة للطلب من قبل البنك، لأن... يقوم البنك بإجراء مراجعة شاملة لخطة عمل المشروع، والاستقرار المالي للمطور، وتقييم جميع المخاطر والتكاليف المحتملة. وفي هذا الصدد، يتم تنفيذ قدر كبير من العمل حتى قبل بدء المشروع.

بالإضافة إلى المراقبة المستمرة للبناء من قبل البنك، هناك قضايا أخرى ممكنة. "قد تحتوي الاتفاقية مع أحد البنوك الشريكة على العديد من الفروق الدقيقة الإضافية. على سبيل المثال، قد يتم تحديد سعر للمتر المربع، ولا يحق للمطور البيع دونه، بغض النظر عن التغيرات في وضع السوق. يجب مناقشة كل هذه الميزات مع البنك بمشاركة محامين ذوي خبرة في مرحلة إضفاء الطابع الرسمي على علاقات الشراكة. تقول ألكسندرا تشيكينا: "باستخدام نهج معقول، سيتم تقليل جميع الصعوبات إلى الحد الأدنى".

العيب الرئيسي للمساهمين، وفقا للخبراء، يمكن اعتباره زيادة في تكلفة السكن، لأنه مع هذا المخطط، يتم أخذ نسبة تمويل البنك للمشروع في الاعتبار أيضًا.

كيف يمكن للمساهم معرفة مقدار الأموال المستخدمة في بناء مبناه الجديد؟

كيفية تمويل بناء منشأة معينة، بما في ذلك معلومات حول تمويل المشروع، والوضع المالي للمطور، والمخاطر والتأمين على هذه المخاطر (إن وجدت)، يمكن للمشتري أن يتعلم من إعلان المشروع. يتم نشر إعلان المشروع على المواقع الرسمية للمطور أو العقار نفسه، ويجب تقديمه أيضًا من قبل المطور للمراجعة لأي شخص عند الطلب.

خاتمة

تمويل المشاريع في بلدنا في المرحلة الأولية. ووفقا للخبراء، فإن هذا الشكل من التمويل هو نوع من الضمان للمستهلك النهائي لجودة المشروع وتنفيذه. لكن مؤسسات الائتمان اليوم تستخدم تمويل المشاريع على مضض، وذلك بسبب يتلقى البنك، كقاعدة عامة، فوائد من هذا الاستثمار في موعد لا يتجاوز 5-7 سنوات بعد الاستثمار. إن قادة تمويل المشاريع هم الآن أكبر البنوك فقط، وحتى أثناء الأزمة فإنهم "حذرون" فيما يتعلق بالقيود المفروضة على تمويل المشاريع: فهم إما يقللون الحجم أو لا يزيدونه.

أخبرتنا الخدمة الصحفية لشمال غرب سبيربنك أنه في عام 2015، في سانت بطرسبرغ والمنطقة، كان هناك بالفعل 18 مليار روبل من خطوط الائتمان للمطورين، وفي عام 2016 تمت الموافقة على 5 مليارات أخرى.

أعطتنا الخدمة الصحفية لـ VTB 24 4 أمثلة لأكبر المشاريع التي يمولها البنك. تعود ملكية المشاريع إلى شركات KVS وSetl City وRBI وRosStroyInvest. المبلغ الإجمالي للتمويل ما يقرب من 9 مليار روبل. في العام الماضي، بلغ حجم القروض من هؤلاء المطورين ما يزيد قليلا عن 6